Le pic immobilier

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J’aimerais attirer votre attention au graphique ci-haut qui donne une comparaison des prix immobiliers de tous les grands centres urbains au Canada en date du mois de mai dernier (source). Ça donne une bonne image de choses à venir. La zone du milieu indique jusqu’où les prix immobiliers pourraient chuter après l’éclatement. On peut constater que les marchés de Montréal et Ottawa risquent de souffrir un peu moins les effets de l’éclatement de la bulle immobilière que d’autres marchés, mais il faut quand même dire que si vous cherchiez à acheter votre première maison, le moment serait quand même mal choisi. Même à Montréal, les maisons pourraient perdre jusqu’à 25% de leur valeur. À Vancouver, les prix risquent de chuter de moitié, ce qui risque de causer une vague de faillites personnelles jamais vue auparavant.

Nous nous croyions tellement intelligents en 2007 lorsque la bulle immobilière a éclaté aux États-Unis. On riait des stupides américains qui ont fait des tas de prêts hypothécaires sans bon sens à des gens qui n’auraient jamais les moyens de payer. Des milliers de ménages américains se sont retrouvés à la rue avec une hypothèque qui excédait la valeur de leur maison. C’est sur le point d’arriver encore ici. Le taux d’intérêt de la Banque du Canada a été maintenu près de 0% depuis plus de deux ans et est toujours trop bas malgré une récente hausse. Ça a permis au banques d’offrir des hypothèques à des taux dérisoires (et empocher des profits monstres). Vous vous souvenez de Fannie Mae et Freddie Mac? Au Canada, nous avons la SCHL qui joue essentiellement le même rôle à sécuriser et titriser des hypothèques. Combien d’hypothèques? Oh, environ 60% de toutes les hypothèques au Canada. Qui garantit ces hypothèques? Vous et moi par le biais de vos impôts fédéraux.

Pire encore, certains utilisent l’équité de leur maison comme un guichet automatique en ré-hypothéquant leur maison pour s’acheter des motoneiges, des bateaux, etc. Qu’arrivera-t-il à ces gens quand les prix immobiliers s’écrouleront? Il est quasiment inimaginable que nous répétions toutes les mêmes erreurs que les américains en ayant encore la dévastation que ça leur a causé dans notre rétroviseur, mais il semble que nous soyons plus stupides qu’eux.

Maintenant, il semble que nous ayons rejoint le pic et les ventes immobilières commencent à s’essouffler. Selon un article du Globe and Mail, le volume des ventes immobilières a dramatiquement chuté. À Vancouver, le volume à chuté de 30% par rapport à l’année dernière et à Calgary de 40%. C’est le premier signe avant-coureur. Le reste du scénario américain risque de se répéter à partir de là:

  • Le volume de ventes chute soudainement.
  • Les prix ramollissent un peu.
  • Le niveau des inventaires remonte.
  • L’industrie immobilière essaient de convaincre les gens que rien ne se passe d’anormal.
  • Le déni s’installe dans les média qui clameront que les bases fondamentales sont toujours solides.
  • Les vendeurs tenteront de maintenir les prix tandis que la demande ne cesse de diminuer.
  • Les inventaires rejoignent de nouveaux sommets.
  • Les constructeurs commencent à offrir des incitatifs pour faire baisser leurs inventaires.
  • Les vendeurs commencent à réaliser trop tard ce qui se passe.
  • Les prix commencent leur descente.
  • Les vendeurs commencent à offrir des incitatifs pour vendre leur maison.
  • Les incitatifs ne fonctionnent pas.
  • La dégringolade des prix commence à s’accentuer.
  • La Banque du Canada tente de calmer le jeu en émettant des communiqués assurant le public que le marché immobilier est encore fondamentalement solide.
  • Les inventaires montent en flèche, les prix s’écroulent et les constructeurs coincés avec des surplus d’inventaires font faillite.


Certains évènements peuvent se produire simultanément et peut-être dans un ordre légèrement différent, mais tout commence par une chute du volume de ventes. Chose certaine, le pic immobilier est atteint, la descente est amorcée et avec les taux d’intérêts déjà trop bas, rien ne pourra arrêter l’avalanche.

6 Commentaires

Classé dans Actualité, économie, Philippe David

6 réponses à “Le pic immobilier

  1. @ PD

    Raisonnement impeccable, mais une prémisse est fausse. Le gouvernement préfèrera mettre en marche un inflation qui rentabilisera la propriété immobilière, plutôt que de la laisser s’effondrer sous une certain seuil que lui et le banquiers connaissent, mais nous pas…

    Remarquez que je ne dis pas que c’est la bonne solution, seulement que c’est la plus probable… et tant qu’elle semblera la plus probable, le marché de l’immobilier se maintiendra. Sauter du 30e ou du 100e étage…

    PJCA

    PS: SVP, Philippe envoyez-moi un mail, je dois communiquer avec vous.

  2. Philippe et Pierre,
    C’est vous deux les spécialistes.
    « Une inflation qui rentabilisera la propriété immobilière… »
    À Vancouver, l’achat des propriétés est une histoire… C’est la même que celle que vit notre région.
    Il y a 5 ans, le marché était tellement affolé que de petits acheteurs se sont mis à jouer en achetant des propriétés pour les revendre.
    Et puis, plouf! Plus rien… La petite maison rongée par la mer, mais belle comme un navire ayant souffert de ses voyages, s’est vendue à 215,000$.
    Voilà que celle d’en face, offerte à 325,000$ n’a pas trouvé preneur.
    Il y a comme une stagnation.
    C’était déjà une inflation… Alors on en remet une autre?
    Va falloir trouver le brave qui va sauter du 100 ième.
    J’en connais qui sont à chercher des braves…
    Les villes trouvent souvent les moyens de « redonner » une autre valeur aux propriétés.
    Encore une façon camouflée de « vendre » un avoir futur.
    Bon! Si je suis dans le champ, remettez-moi sur les rails.
    Il reste qu’au pif, tout est essoufflé…

  3. @ PJCA

    Raisonnement impeccable, mais une prémisse est fausse. Le gouvernement préfèrera mettre en marche un inflation qui rentabilisera la propriété immobilière, plutôt que de la laisser s’effondrer sous une certain seuil que lui et le banquiers connaissent, mais nous pas…

    Vous avez entièrement raison. Le gouvernement et les banques vont tenter de maintenir les prix en créant de l’inflation. Ça protègerait l’avoir des propriètaires en termes nominaux et ça appauvrirait tout le monde en termes réels. C’est d’ailleurs ce que le gouvernement américain tente de faire avec des résultats très mitigés et la seule chose qui empêche la valeur du dollar US de dégringoler est son statut comme monnaie de réserve. Une telle stratégie au Canada aurait de graves conséquences sur le pouvoir d’achat de tous les canadiens. De plus, puisque les taux d’intérêts sont déjà près de 0%, la Banque du Canada a bien peu de marge de manoeuvre dans ce sens. La meilleure solution serait, je crois, de laisser les prix trouver leur plancher. C’est certain que ça fera mal à beaucoup de propriétaires qui ont acheté des maisons à des prix beaucoup trop onéreux, mais ça permettrait à un marché immobilier gonflé à l’hélium de retourner sur terre. Lorsqu’une bulle éclate, il est totalement futile de tenter de la regonfler, ça ne fait que retarder la restructuration de production nécessaire au rétablissement de l’économie.

    @ Gaetan Pelletier

    Vous avez une bonne perception du problème. La demande dans le marché immobilier a été artificiellement gonflée par les taux hypothécaires trop bas et les interventions de la SCHL, entre autres. Ce qui a causé une montée artificielle et insoutenable des prix. Malheureusement, quand on a acheté une maison à $150 000 et que soudainement sa valeur de revente saute à $225 000, on se sent plus riche. Mais cette richesse est illusoire. C’est un mirage. Ainsi, il y en a plusieurs qui se servent de ces gains d’équité dans leurs propriétés pour financer leur consommation, se payer un ski-doo, un bateau ou un voyage en refinançant leur maison. Ou certains autres vont profiter des taux d’intérêts et de la montée des prix pour faire de la spéculation immobilière. Beaucoup se sont fait brûler aux États-Unis en jouant à ce jeux. Un boum artificiel amène toujours une certaine euphorie, un peu comme une drogue, mais comme le « high » d’une drogue, l’effet finit toujours par se dissiper et on se retrouve avec un down. Le mal n’est pas causé par le down, qui est le processus d’épuration et de rétablissement, il est causé par le high. La seule façon de guérir un drogué est de le laisser éliminer la drogue de son système et de maintenir la sobriété. En terme économiques, ça veut dire de liquider les mauvais investissments, quitte à laisser certains faire faillite, et éliminer la drogue qu’est le crédit facile.

    J’espère que ça répond à votre question.

  4. Claudius

    Très bon article !

    L’immobilier est devenu la nouvelle vache à lait des spéculateurs. La bourse ne donnant plus de rendement, les gens achètent des maisons, pour certains en pensant faire la passe, et pour d’autres par nécessité de se loger. Les familles disfonctionnelles provoquent une forte pression sur l’immobilier. Papa, maman et les enfants pouvaient s’accomoder d’un logement pour vivre. Et maintenant, bien souvent ils ont besoin de deux logements pour vivre chacun de leur bord. Combien de logements ou maisons au Québec ne sont occupé que par une seule personne ??? Il peut bien y avoir une rareté de logements. C’est à cause de ce problème sociologique que l’immobilier a connu des heures de vaches grasses. C’est loin de l’époque ou ça pouvait vivre 12 dans la même maison.

    Le scénario en points multiples est intéressant. Si les taux commencent à remonter, alors comment le prix des maison pourrait encore monter ? Il ne va que baisser en contre-partie. Mais en fin de compte, ce qu’on ne donnerait plus sur le capital, on le donnerait sur les intérêts à la place. En fin de compte, il faudra débourser la même somme d’argent sur 25 ans pour acquérir une maison, une maison qui aura par contre une valeur moindre que maintenant. Méchant problème pour ceux qui achètent une première maison. L’hypothèque de la maison va être plus grosse que la valeur de la maison… Les gens vont rendre les clefs aux banquiers.

    Voir article sur Fortune, du 29 Juin 2010
    1 million d’Américains refusent de payer leur hypothèque.
    http://fortune.fdesouche.com/18126-1-million-damericains-refusent-de-payer-leur-hypotheque

    Les commentaires sur cet article sont très intéressant, surtout le premier, et je suis d’accord avec son point de vue.

  5. Sombre Déréliction

    Anticiper une chute de la valeur des maisons de près de 25% de leur valeur tiens manifestement d’une méconnaissance du marché immobilier. Dans le cas de Montréal et des environs, il est clair que le prix des maisons en aura encore pour un bout de temps à augmenter étant donné qu’il est loin derrière ceux de Vancouver et Toronto.

  6. Sébas

    Excellent texte Philippe.

    L’adn de la monnaie étatique donne des ‘enfants’ dysfonctionnels.

    C’est ‘normal’ que l’existence de cette monnaie donne des bulles, des crises… et à chacune de ces crises; une concentration toujours plus forte des -faux- capitaux, entre quelques mains.

    Devenus adultes, ces enfants seront comme les gagnants au jeu de monopoly…
    (déjà nous le voyons aux états-unis: quelques banques ‘ramassent’ presque toutes les autres… ‘joueurs’)

    Ceux qui dirigent dans l’ombre, connaissent ces faits mathématiquesm ces règles de jeu…

    Mais ils trouvaient que cela n’allait pas assez vite, alors ils ont incités nos états à OBLIGER les banques à assouplir leur normes concernant les prêts de fausse monnaies…

    Voyont que cela n’allait pas assez vite, ils ont gardé les taux d’intérêts trop bas, trop longtemps… pour augmenter la création de fausse monnaie virtuelle…

    Je ne comprends pas que peu comprennent ces quelques réalités, toutes simples à comprendre.

    Notre systême économique est basé sur de la FAUSSE monnaie et ne peut pas donner autre chose que le chaos…

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