Le pic immobilier

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J’aimerais attirer votre attention au graphique ci-haut qui donne une comparaison des prix immobiliers de tous les grands centres urbains au Canada en date du mois de mai dernier (source). Ça donne une bonne image de choses à venir. La zone du milieu indique jusqu’où les prix immobiliers pourraient chuter après l’éclatement. On peut constater que les marchés de Montréal et Ottawa risquent de souffrir un peu moins les effets de l’éclatement de la bulle immobilière que d’autres marchés, mais il faut quand même dire que si vous cherchiez à acheter votre première maison, le moment serait quand même mal choisi. Même à Montréal, les maisons pourraient perdre jusqu’à 25% de leur valeur. À Vancouver, les prix risquent de chuter de moitié, ce qui risque de causer une vague de faillites personnelles jamais vue auparavant.

Nous nous croyions tellement intelligents en 2007 lorsque la bulle immobilière a éclaté aux États-Unis. On riait des stupides américains qui ont fait des tas de prêts hypothécaires sans bon sens à des gens qui n’auraient jamais les moyens de payer. Des milliers de ménages américains se sont retrouvés à la rue avec une hypothèque qui excédait la valeur de leur maison. C’est sur le point d’arriver encore ici. Le taux d’intérêt de la Banque du Canada a été maintenu près de 0% depuis plus de deux ans et est toujours trop bas malgré une récente hausse. Ça a permis au banques d’offrir des hypothèques à des taux dérisoires (et empocher des profits monstres). Vous vous souvenez de Fannie Mae et Freddie Mac? Au Canada, nous avons la SCHL qui joue essentiellement le même rôle à sécuriser et titriser des hypothèques. Combien d’hypothèques? Oh, environ 60% de toutes les hypothèques au Canada. Qui garantit ces hypothèques? Vous et moi par le biais de vos impôts fédéraux.

Pire encore, certains utilisent l’équité de leur maison comme un guichet automatique en ré-hypothéquant leur maison pour s’acheter des motoneiges, des bateaux, etc. Qu’arrivera-t-il à ces gens quand les prix immobiliers s’écrouleront? Il est quasiment inimaginable que nous répétions toutes les mêmes erreurs que les américains en ayant encore la dévastation que ça leur a causé dans notre rétroviseur, mais il semble que nous soyons plus stupides qu’eux.

Maintenant, il semble que nous ayons rejoint le pic et les ventes immobilières commencent à s’essouffler. Selon un article du Globe and Mail, le volume des ventes immobilières a dramatiquement chuté. À Vancouver, le volume à chuté de 30% par rapport à l’année dernière et à Calgary de 40%. C’est le premier signe avant-coureur. Le reste du scénario américain risque de se répéter à partir de là:

• Le volume de ventes chute soudainement.
• Les prix ramollissent un peu.
• Le niveau des inventaires remonte.
• L’industrie immobilière essaient de convaincre les gens que rien ne se passe d’anormal.
• Le déni s’installe dans les média qui clameront que les bases fondamentales sont toujours solides.
• Les vendeurs tenteront de maintenir les prix tandis que la demande ne cesse de diminuer.
• Les inventaires rejoignent de nouveaux sommets.
• Les constructeurs commencent à offrir des incitatifs pour faire baisser leurs inventaires.
• Les vendeurs commencent à réaliser trop tard ce qui se passe.
• Les prix commencent leur descente.
• Les vendeurs commencent à offrir des incitatifs pour vendre leur maison.
• Les incitatifs ne fonctionnent pas.
• La dégringolade des prix commence à s’accentuer.
• La Banque du Canada tente de calmer le jeu en émettant des communiqués assurant le public que le marché immobilier est encore fondamentalement solide.
• Les inventaires montent en flèche, les prix s’écroulent et les constructeurs coincés avec des surplus d’inventaires font faillite.

Certains évènements peuvent se produire simultanément et peut-être dans un ordre légèrement différent, mais tout commence par une chute du volume de ventes. Chose certaine, le pic immobilier est atteint, la descente est amorcée et avec les taux d’intérêts déjà trop bas, rien ne pourra arrêter l’avalanche.